Her viser vi noen av de grepene du kan ta for å øke boliglånet. Lær også mer om hvilke kriterier banken stiller og hva burde ha fokus på.

Husk kravet om egenkapital

Den siste tiden har man kunnet lese at norske boligpriser har steget til rekordnivåer. Mediene spekulerer i en mulig boligboble, og ber låntakere om å være ekstra forsiktige. Sist gang Norge opplevde en boligboble var mot slutten av 80-tallet hvor tusenvis ble kastet ut av hjemmene sine på grunn av manglende betaling. På den tiden så man renter omkring 17%, innstramminger på egenkapitalen og massiv arbeidsledighet landet rundt.

Som et svar på denne utfordringen valgte Finansdepartementet nylig å utstede nye reguleringer for inngåelse av boliglån. En konsekvens av dette var at kravet til egenkapital økte fra 10% til 15%, som gir et direkte utslag på lånesøknaden hos de fleste. Der man tidligere kunne låne 90% av lånesummen får man i dag kun tilgang på 85%. Kravet til egenkapital er kun et av aspektene som regulerer din maksimale lånemengde. En annen del er din alder, formue, inntekt og hvorvidt du har medsøker.

Mangler du egenkapital, er det fullt mulig å låne til egenkapitalen. Det må du imidlertid gjøre i et separat lån, uten pant i boligen. Du kan senere refinansiere begge lånene dine, og få de samlet til et sikret lån med pant i boligen din, ettersom dette blir billigere. De første årene må du imidlertid belage deg å betjene to lån parallelt. Lån du kan bruke til egenkapital, er de klassiske forbrukslånene – eller mer presist i denne sammenheng; lån uten sikkerhet.

Medsøker lar deg låne mer

I dag velger mange av de som søker boliglån å ha medsøker på lånet. Det betyr ganske enkelt at et eller flere individer signerer avtalen om boliglån. I slike tilfeller vil banken ta sikkerhet i eiendelene til medsøkeren, som gir de dekning for kravet dersom pengene ikke betales tilbake. Å benytte medsøker er et viktig verktøy for de som mangler tilstrekkelig formue og inntekt. Med priser på rekordnivåer er det vanskelig for vanlige borgere å finansiere nye boligkjøp. Derfor kan det være lurt å be om hjelp fra øvrig familie eller venner slik at man kan stille den nødvendige sikkerheten for banken.

Husk at du behøver et finansieringsbevis da du tar del i budrundene. Et finansieringsbevis er en stadfestelse fra banken som sier at du har rett til å låne en bestemt sum med penger. På bakgrunn av dette vil selger kunne se at du har penger tilgjengelig, og de kan føle seg trygg på at det kommer oppgjør på konto for salget. Det er nettopp i dette tilfellet du burde skaffe deg medsøker, slik at du kan få innvilget en tilstrekkelig sum med penger til huskjøpet. Videre er det viktig at du dokumenterer inntekten din nøye.

Banken vil ta en titt på inntekten din, og gi deg tilbakemelding på den maksimale lånesummen. La oss ta et eksempel på hvor du har spart opp kr 200 000 som egenkapital og ønsker et lån på kr 2 000 000. I dette tilfellet har du kun dekket 10% av kjøpesummen, og på grunn av de nye kravene må du klare å dekke inn de siste 5%. I et slikt tilfelle kan mor eller far signere på låneavtalen slik at banken tar sikkerhet i deres eiendeler. Målet er ganske enkelt å komme seg over 15% grensen. Med en effektiv rente på 4% vil en lånesum på kr 1,8 millioner tilsvare omtrentlig kr 72 000 i renteutgifter hvert år. Dette tilsvarer en månedlig betaling på ca. kr 6000. Klarer du dermed å dekke denne kostnaden over tid?

Andre variabler

Vi fortsetter med den samme inntekten på kr 30 000 hver måned. I et slikt tilfelle vil du ha kr 24 000 disponibelt til å dekke andre kostnader hver måned. Ønsker du å låne mer penger har du i prinsippet tre valg du kan benytte deg av. Det første er å spare opp mer egenkapital på egenhånd. Når kravet til EK er 15% betyr dette at du får kr 85 i lån hver gang du selv skyter inn kr 15. Det betyr at du kan spare kr 150 000 i løpet av et år, og deretter få tilgang på kr 850 000. Det neste alternativet er å ha en medsøker som garanterer for beløpet. Dersom moren og faren din sitter med store verdier kan det være smart å be de om hjelp til å øke lånesummen. Det siste alternativet er noe mange overser da de kjøper sin egen bolig, og det handler om mulighetene for utleie.

Som nevnt tidligere vil en viktig variabel i søknaden være den inntekten du sitter med hver måned, og hvorvidt den holder til å betjene lånet. La oss si du kjøper en bolig som har tre separate etasjer. Klarer du deg med å bo i én etasje? Da burde du leie ut de to siste etasjene, og øke inntekten din hver måned. En gyllen regel er at leieinntektene burde holde til å dekke hele eller store deler av rentekostnaden hver måned. Dette frigjør midler fra inntekten din, samtidig som huset betaler seg selv ned over tid. Inntekter fra utleie skattlegges heller ikke så lenge de ikke overstiger kr 10 000 hver måned. Et annet unntak er de tilfeller hvor din egen boenhet har en høyere likningsverdi enn det totale boarealet du leier ut. Det er viktig å være forsiktig med dette slik at du unngår en skattesmell. Husk også at du kun betaler 27% skatt på den inntekten som overstiger kr 10 000, så det er et gunstig alternativ å benytte seg av.